La liasse fiscale LMNP au réel : les formulaires, et ce que les 49 € comprennent
Mis à jour le 28 octobre 2026 · par Zeno Frederic Ghislain Moung Pacrijanot
La liasse fiscale d’un loueur en meublé non professionnel au régime réel simplifié est une déclaration de résultats 2031-SD accompagnée des tableaux 2033-A à 2033-D, et, quand des amortissements ont été différés, de l’état de suivi de l’article 39 C. Elle se dépose au printemps dans l’espace professionnel impots.gouv ; son résultat se reporte ensuite sur la 2042 C PRO. Voici chaque pièce, puis ce que Liassea produit pour 49 €.
Les pièces de la liasse et ce qu’un loueur y met
| Pièce | Ce qu’elle contient | Ce que Liassea y met |
|---|---|---|
| 2031-SD et 2031-bis-SD | Identification, régime, exercice ; cadre C : résultat fiscal (ligne 1), dont BIC non professionnels (7a / 7b) ; 2031-bis cadre I : autres locations meublées non professionnelles | Le résultat fiscal du 2033-B, en bénéfice ou en déficit, sur les trois lignes |
| 2033-A | Bilan simplifié : actif (immobilisations, amortissements, créances, banque) et passif (compte de l’exploitant, résultat, emprunts, dettes) | Un bilan équilibré par le compte de l’exploitant ; refusé s’il ne s’équilibre pas |
| 2033-B | Compte de résultat simplifié : produits, charges, dotations, résultat comptable, retraitements fiscaux, résultat fiscal | Chaque charge sur sa ligne, la réintégration 318 et la déduction 350 de l’article 39 C |
| 2033-C | Immobilisations par nature (terrains, constructions, autres), mouvements de l’année, amortissements | Les composants agrégés par nature, une case par colonne, les cumuls repris de N-1 |
| 2033-D | Provisions, amortissements dérogatoires, divers | Néant, avec le rappel de l’endroit où sont suivis déficits et amortissements différés |
| État de suivi art. 39 C | Lignes A à H : stock antérieur, dotation non déduite, limite, imputation, report | Calculé et imprimé, ligne H comprise, avec sa règle et sa source |
| FEC | Les écritures de l’exercice, dix-huit colonnes, équilibrées | Généré des mêmes chiffres : loyers, encaissements, charges, immobilisations, dotations, emprunt |
| Guide de report (mode EFI) | L’ordre des écrans de l’espace professionnel et le chiffre à saisir dans chaque rubrique | Imprimé avec la liasse, en euros entiers, écran par écran |
| Fichier de reprise | Les cumuls par composant, la ligne H, les déficits encore vivants | Téléchargé avec la liasse : l’an prochain repart de là, sans compte |
2033-B · compte de résultat simplifié · exercice 2026 · exemple
| Ligne | Rubrique | Montant |
|---|---|---|
| 218 | Loyers acquis (production vendue, services) | 6 750,00 € |
| 230 | Charges refacturées, autres produits | 450,00 € |
| 242 | Autres charges externes | 1 759,00 € |
| 244 | Impôts et taxes (taxe foncière) | 850,00 € |
| 254 | Dotations aux amortissements | 5 279,98 € |
| 294 | Charges financières (intérêts, assurance emprunteur) | 4 320,00 € |
| 310 | Résultat comptable | -5 008,98 € |
| 318 | Réintégration : amortissement non déductible (art. 39 C II) | 4 959,98 € |
| 372 | Résultat fiscal : déficit | 49,00 € |
Ce que les 49 € comprennent, et ce qu’ils ne comprennent pas
Compris : la saisie et le calcul (gratuits, avant paiement), l’écran de relecture, puis, après paiement, le PDF de la liasse où chaque chiffre porte le numéro de sa ligne, l’état de suivi, le guide de report, le FEC et le fichier de reprise, pour un exercice et tous les biens de l’activité. Paiement unique par carte via Paddle, qui émet la facture ; remboursement sous quatorze jours si la liasse est inexploitable.
Non compris : la télétransmission EDI (vous reportez les chiffres dans votre espace professionnel avec le guide), la tenue de votre comptabilité, un avis sur votre situation, la plus-value d’un bien vendu dans l’année, l’indivision, la société, la TVA para-hôtelière.
Prix d’entrée affichés, en euros, aux dates de lecture
- 49 €Liasseapar liasse · lu le 28/10/2026
- 49 €LMNP-Facilepar déclaration (« point ») · lu le 28/10/2026
- 150 €BailFacilepar déclaration · lu le 28/10/2026
- 179 €lmnp.aipar an, « par liasse fiscale » · lu le 28/10/2026
- 219 €Decla.frpar déclaration · lu le 28/10/2026
- 249 €Ownilypar an · lu le 28/10/2026
- 299 €Jedéclaremonmeublepar liasse fiscale · lu le 28/10/2026
- 299 €Qlowerpar an, année fiscale en cours · lu le 28/10/2026
- 599 €Nopillopar an · lu le 28/10/2026
Quand la déposer
Pour les revenus 2026 : au plus tard le 4 mai 2027 dans l’espace professionnel impots.gouv (date calculée à partir de la règle du deuxième jour ouvré suivant le 1er mai ; la DGFiP publie le calendrier au printemps), 19 mai 2027 par un partenaire EDI. La déclaration de revenus (2042 C PRO) s’ouvre mi-avril : faites la liasse d’abord, son résultat s’y reporte.
Revenus 2026 · campagne 2027
- 15/12/2026Paiement de la CFE de l’année 2026 (si due) (date calculée ou habituelle, non publiée)
- 15/04/2027Ouverture habituelle de la déclaration de revenus en ligne (2042 et 2042 C PRO) : mi-avril, dates par département publiées au printemps (date calculée ou habituelle, non publiée)
- 04/05/2027Dépôt de la liasse 2031 + 2033 des revenus 2026 (mode EFI, espace professionnel) (date calculée ou habituelle, non publiée)
- 19/05/2027Même liasse transmise par un partenaire EDI-TDFC (délai supplémentaire de 15 jours) (date calculée ou habituelle, non publiée)
- 31/05/2027Option pour le régime réel au titre des revenus 2027 : au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus 2026 (service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2026) (date calculée ou habituelle, non publiée)
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la liasse fiscale d’un LMNP ?
L’ensemble des formulaires qu’un loueur en meublé non professionnel au régime réel dépose chaque année : la déclaration de résultats 2031 et ses tableaux 2033-A (bilan), 2033-B (compte de résultat), 2033-C (immobilisations et amortissements) et 2033-D, plus l’état de suivi des amortissements non déduits. Son résultat va ensuite sur la 2042 C PRO.
Faut-il déposer le FEC avec la liasse ?
Non. Le fichier des écritures comptables n’est pas déposé ; un contribuable au réel qui tient sa comptabilité de manière informatisée doit pouvoir le produire en cas de contrôle. Liassea le génère à partir des mêmes chiffres que la liasse.
Plusieurs biens : plusieurs liasses ?
Non : une activité de location meublée non professionnelle fait une seule liasse et un seul SIRET, quel que soit le nombre de biens. Le prix est le même ; le 2033-C agrège les immobilisations par nature et chaque bien garde son tableau par composants.
Puis-je obtenir la liasse sans payer ?
La saisie, le calcul et l’écran de relecture sont gratuits : vous voyez chaque chiffre avec sa case avant de décider. Le paiement de 49 € débloque le PDF, l’état de suivi, le guide de report, le FEC et le fichier de reprise.
Pour aller plus loin
Sources citées
- Code général des impôts, article 39 C (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2015, lue le 28 octobre 2026)
- Code général des impôts, article 156 (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, lue le 28 octobre 2026)
- DGFiP, déclaration de résultats 2031-SD, annexe 2031-bis-SD et notice, millésime 2026 (cerfa 11085*28) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 11085*28, consulté le 28 octobre 2026)
- DGFiP, liasse BIC/IS régime simplifié d’imposition — tableaux 2033-A-SD à 2033-G-SD, millésime 2026 (cerfa 15948*08) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 15948*08, consulté le 28 octobre 2026)
- DGFiP, notice 2033-NOT-SD des tableaux 2033-A-SD à 2033-G-SD, millésime 2026 (cerfa 50448#28) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 50448#28, consulté le 28 octobre 2026)
- DGFiP, déclaration 2042 C PRO revenus 2025 (cerfa 11222*28), reproduite dans la brochure pratique IR 2026 (revenus des locations meublées non professionnelles) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 11222*28, consulté le 28 octobre 2026)
- BOFiP, BOI-FORM-000038 — État de suivi des amortissements régulièrement comptabilisés dont la déduction est écartée (art. 39 C, II-1 et 2 du CGI) (texte officiel, daté du 26 août 2013, consulté le 29 octobre 2026)
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-10 — Régime de l’amortissement linéaire (§ 120 point de départ à la mise en service effective ; § 240 première annuité réduite prorata temporis, « le temps couru s’apprécie en nombre de jours ») (texte officiel, daté du 12 septembre 2012, consulté le 28 octobre 2026)
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 — Limitation de la déduction de l’amortissement des biens donnés en location par une personne physique (§ 60 charges qui diminuent le loyer ; § 70 charges liées à l’activité, comme les frais de comptabilité, qui ne le diminuent pas ; § 100 limite appréciée sur l’ensemble des biens loués) (texte officiel, daté du 1er mars 2017, consulté le 28 octobre 2026)
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 — Location meublée : régime fiscal (§ 55–57 régimes d’imposition et limite de l’article 39 C ; § 240–250 déficits non professionnels) (texte officiel, daté du 14 février 2024, consulté le 24 octobre 2026)
- Jedéclaremonmeuble, « Calendrier des échéances fiscales LMNP » (liasse 2025 : 5 mai 2026, EDI 20 mai 2026 ; 2027 non publié) (éditeur, daté du 15 octobre 2026, consulté le 24 octobre 2026)
Publié le 28 octobre 2026 · mis à jour le 28 octobre 2026 · information documentaire datée et sourcée, pas un conseil fiscal personnalisé : le contribuable relit et dépose lui-même · données du préparateur supprimées sous 30 jours.
Comment la liasse est calculée
Un programme applique les règles publiées aux chiffres saisis : amortissement linéaire par composants au prorata des jours (BOI-BIC-AMT-20-10), limite de l’article 39 C, II appréciée sur l’ensemble des biens, frais de comptabilité hors de la limite (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20), déficits reportables dix ans (article 156, I, 1° ter du CGI), lignes du millésime 2026 des formulaires officiels. Deux exemples publiés par des tiers sont recalculés ligne à ligne et les écarts expliqués : c’est la page « Comment Liassea calcule votre liasse ».
Les numéros de lignes sont ceux des formulaires officiels du millésime 2026 (revenus 2025) : tableaux 2033-A-SD à 2033-D-SD et leur notice (cerfa 15948*08), déclaration 2031-SD et annexe 2031-bis-SD (cerfa 11085*28), 2042 C PRO (cerfa 11222*28), lus le 28 octobre 2026. Le millésime 2027 n’est pas encore publié : les rubriques (libellés) sont stables d’une année sur l’autre et font foi si un numéro change.
État de suivi des amortissements dont la déduction est écartée (art. 39 C, II) · exemple sur deux exercices