Comment Liassea calcule votre liasse

Les sources

Les numéros de lignes sont ceux des formulaires officiels du millésime 2026 (revenus 2025) : tableaux 2033-A-SD à 2033-D-SD et leur notice (cerfa 15948*08), déclaration 2031-SD et annexe 2031-bis-SD (cerfa 11085*28), 2042 C PRO (cerfa 11222*28), lus le 28 octobre 2026. Le millésime 2027 n’est pas encore publié : les rubriques (libellés) sont stables d’une année sur l’autre et font foi si un numéro change.

Chaque règle appliquée renvoie à un texte daté, listé au bas de cette page avec sa date de lecture. Les quotes-parts de composants et les durées préremplies sont des usages de place, pas un barème : aucun texte n’en fixe pour un logement, et vous les ajustez.

Comment chaque chiffre est calculé

Les déficits et leurs dix ans

Un déficit de location meublée non professionnelle ne s’impute que sur les revenus de même nature des dix années suivantes (CGI, art. 156, I, 1° ter). La 2042 C PRO a une case par année d’origine : 5GA pour la plus ancienne des dix, 5GJ pour l’année précédente ; les cases glissent d’un rang chaque année. Pour la déclaration des revenus 2026, le programme range chaque déficit ainsi et écarte ceux de plus de dix ans, qui sont périmés :

Ce que le programme contrôle seul

À chaque calcul, avant tout paiement, l’écran de relecture affiche ces contrôles quand ils se déclenchent :

• Le bilan s’équilibre (actif = passif) ; sinon, un avertissement sur la trésorerie et l’emprunt.
• La somme des composants (terrain + bâti) est égale au prix d’acquisition, plus les frais immobilisés.
• Un composant « terrain » existe.
• La date de mise en location ne précède pas la date d’acquisition.
• Une première déclaration au réel n’a pas de stock d’amortissements différés (ligne B à 0).
• La limite de l’article 39 C : le montant différé est annoncé, et le cas où les charges dépassent les loyers (rien n’est déduit).
• Les frais de comptabilité laissés hors de la limite sont signalés avec leur montant.
• Le stock antérieur imputé dans l’année (ligne G) est signalé.
• Un déficit de l’exercice est annoncé avec sa case et sa durée de report.
• Au-delà de 23 000 € de recettes, un rappel du seuil du statut non professionnel.
• Avant le calcul, chaque champ est vérifié (dates, montants positifs, six biens au plus) et chaque erreur est nommée par son libellé.
• Hors calcul, des tests pointent chaque numéro de ligne imprimé sur le formulaire officiel et recalculent les deux exemples publiés ci-dessous à chaque modification du programme.

Ce que vous vérifiez vous-même

• La réalité de vos loyers et de vos charges, pièces à l’appui ; les charges récupérables refacturées au locataire.
• La part du terrain et les durées des composants : elles se justifient bien par bien (comparaison avec des terrains nus, état du bâtiment).
• La date de mise en location, qui fixe le premier jour d’amortissement.
• Les cumuls repris de l’an dernier : ils doivent égaler la colonne « fin d’exercice » de votre 2033-C précédent, et la ligne B la ligne H de votre dernier état de suivi.
• Les déficits antérieurs, que l’administration préremplit en principe sur la 2042 C PRO.
• Votre statut non professionnel (recettes du foyer inférieures à 23 000 € ou à vos autres revenus d’activité).
• Les numéros de lignes sur le millésime 2027 quand il paraît : le libellé de la rubrique fait foi.

Les limites

Le programme ne traite pas : la vente d’un bien dans l’année (plus-value), le statut de loueur en meublé professionnel, les biens détenus en indivision ou en société, la TVA d’une activité para-hôtelière, la télétransmission EDI (vous reportez les chiffres dans votre espace professionnel, en mode EFI, avec le guide fourni). Un PDF scanné, sans texte, n’est pas lu : vous saisissez alors les cumuls à la main. Dans ces cas, un expert-comptable inscrit à l’Ordre.

Le cadre juridique

L’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 réserve aux experts-comptables la tenue, la révision et l’appréciation des comptes d’un tiers. La Cour de cassation a jugé le 17 septembre 2025 (Cass. com., n° 24-14.689) que la saisie de ses propres données par le client dans un logiciel dédié, sans imputation ni analyse faites en son nom par le prestataire, reste hors de ce champ. Liassea est construit sur cette ligne : vous saisissez, le logiciel transforme vos chiffres selon des règles publiées, vous relisez et vous déposez. Liassea ne tient pas votre comptabilité, ne révise pas vos comptes et ne donne pas de conseil fiscal.

Un exemple publié, recalculé ligne à ligne

LMNP.ai publie un exemple complet (page mise à jour le 26 août 2026) : un studio acheté 150 000 €, 12 000 € de frais immobilisés, 15 % de terrain, cinq composants, 8 000 € de travaux, 6 000 € de meubles, loué 600 € par mois à partir du 1er juin 2026, avec chaque charge et 400 € d’honoraires de comptabilité. Liassea a recalculé l’exemple sur les mêmes chiffres, puis l’année 2 à partir de son propre fichier de reprise. Le test qui fait cette comparaison tourne à chaque modification du programme.

Ce qui est identique : le classement des immobilisations, la limite de l’article 39 C, l’amortissement déduit, le résultat fiscal et la case 5NY. Ce qui diffère, et pourquoi : la source compte la première année en 210 jours sur une année de 360 (7/12) et arrondit chaque annuité à l’euro ; Liassea compte les jours réels de mise en service sur les jours de l’exercice (214 sur 365) et garde les centimes jusqu’au total de la ligne. Le BOFiP dit que « le temps couru s’apprécie en nombre de jours » sans fixer le diviseur (BOI-BIC-AMT-20-10, § 240) ; la source admet elle-même le décompte sur 365 jours. L’écart (18,55 € de dotation en 2026) ne change ni le résultat ni l’impôt de l’année : il passe dans le stock différé et se retrouve, inchangé, l’année suivante.

Un deuxième exemple sur quatre ans

Loueur Meublé Gestion publie le suivi d’un T2 à Bordeaux sur 2024 à 2027 (195 000 €, frais de notaire amortis sur 20 ans, loué à partir du 1er avril 2024) : la limite de l’article 39 C diffère une partie de l’amortissement en 2025 et 2026, puis le stock est entièrement imputé en 2027. Liassea retrouve à l’euro près la limite de chaque année et l’amortissement déduit en 2025 et 2026, quand la limite s’applique. Le stock reporté diffère de 1,27 € par an, parce que la source arrondit l’annuité de chaque composant à l’euro ; en 2027, quand le stock est libéré, l’amortissement déduit et le résultat diffèrent donc de 3,81 € (trois années d’arrondi). En 2024, la dotation diffère de 8,51 € parce que la source compte la première année en mois (9/12) et Liassea en jours (275 sur 366).

Les exemples du BOFiP, recalculés au centime

Le BOFiP publie ses propres exemples chiffrés. Liassea en recalcule quatre, chaque chiffre publié comparé au centime : l’immeuble de 20 000 000 € décomposé en cinq composants et une structure (BOI-BIC-AMT-10-40-10 § 200, deux cas), les amortissements écartés par l’article 39 C II puis reportés sur huit exercices, avec la colonne de la personne physique (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 § 70), et la limite de l’article 39 C II appliquée après le plafond de l’article 39-4 (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 § 90).

Le seul écart est expliqué et calculé : le BOFiP arrondit le taux à 0,01 % (6,67 % pour quinze ans), Liassea divise par la durée ; l’écart de chaque composant (base × taux arrondi − base ÷ durée) est recalculé et retrouvé au centime.

Les contrôles de cohérence officiels

34 relations tirées des formulaires officiels du millésime 2026, de leur notice 2033-NOT-SD et du BOFiP sont vérifiées sur chaque liasse calculée, au centime : les totaux du 2033-A, la chaîne du résultat du 2033-B (310, 312 ou 314, 352 ou 354, 370 ou 372), les colonnes et les totaux du 2033-C, le cadre II du 2033-D laissé vide à l’impôt sur le revenu, le report de la 2031 et de la 2042 C PRO, les lignes de l’état de suivi de l’article 39 C. Une relation en échec bloque le paiement et le téléchargement, et la page de relecture dit laquelle et pourquoi.

Ce qui n’a pas pu être repris, et pourquoi, est écrit aussi (10 points) : le cahier des charges EDI-TDFC de 2026 ne publie aucun contrôle arithmétique sur les montants d’un 2033, seulement des contrôles techniques et d’identification ; les contrôles du formulaire en ligne ne sont pas publiés.

Ce que ces exemples ont corrigé

Les agencements intérieurs et les travaux d’un logement possédé étaient classés sur la ligne « installations générales, agencements, aménagements divers » du 2033-C ; l’exemple de LMNP.ai les porte en constructions, ce que confirme le plan de comptes (compte 2135 sous 213 Constructions). Et les travaux d’une année repartaient d’un cumul nul l’année suivante dans le fichier de reprise ; ils y deviennent désormais des composants du bien avec leur cumul. Les deux corrections ont leur test.

L’exemple qui parcourt le site

Un deux-pièces acheté 180 000 € le 1er mars 2026, 14 000 € de frais immobilisés, 5 000 € de mobilier, loué 750 € par mois à partir du 1er avril. Résultat calculé : loyers et charges refacturées 7 200,00 €, charges afférentes aux biens 6 880,00 €, dotation 5 279,98 €, amortissement déduit 320,00 €, différé 4 959,98 €, résultat fiscal un déficit de 49,00 €. Chaque chiffre du site vient de ce calcul.

Le seul usage d’un modèle de langage

Si vous déposez le PDF de votre liasse précédente, un modèle Claude (Anthropic) en lit le texte pour préremplir les cumuls d’amortissement par nature, la ligne H et les déficits antérieurs. Il transcrit des chiffres présents dans le document, ne calcule rien, et vous vérifiez chaque valeur avant de l’appliquer. Mesure du 28 octobre 2026 sur huit liasses de test construites sur le formulaire officiel 2033-SD (un lot, deux lots, stock différé, déficits reportés, une déclaration au micro-BIC, un scan) : 58 champs sur 58 lus exactement, aucun chiffre inventé, le scan refusé faute de texte. Ce sont des liasses de test, pas celles de tous les éditeurs : la vérification reste la vôtre. Le fichier de reprise que Liassea vous remet chaque année évite cette lecture : il est exact.

Questions fréquentes

Sources citées

• Code général des impôts, article 39 C (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2015, lue le 28 octobre 2026)
• Code général des impôts, article 156 (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, lue le 28 octobre 2026)

1. DGFiP, liasse BIC/IS régime simplifié d’imposition — tableaux 2033-A-SD à 2033-G-SD, millésime 2026 (cerfa 15948*08) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 15948*08, consulté le 28 octobre 2026)
2. DGFiP, notice 2033-NOT-SD des tableaux 2033-A-SD à 2033-G-SD, millésime 2026 (cerfa 50448#28) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 50448#28, consulté le 28 octobre 2026)
3. DGFiP, déclaration de résultats 2031-SD, annexe 2031-bis-SD et notice, millésime 2026 (cerfa 11085*28) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 11085*28, consulté le 28 octobre 2026)
4. DGFiP, déclaration 2042 C PRO revenus 2025 (cerfa 11222*28), reproduite dans la brochure pratique IR 2026 (revenus des locations meublées non professionnelles) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 11222*28, consulté le 28 octobre 2026)
5. BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-10 — Régime de l’amortissement linéaire (§ 120 point de départ à la mise en service effective ; § 240 première annuité réduite prorata temporis, « le temps couru s’apprécie en nombre de jours ») (texte officiel, daté du 12 septembre 2012, consulté le 28 octobre 2026)
6. BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 — Limitation de la déduction de l’amortissement des biens donnés en location par une personne physique (§ 60 charges qui diminuent le loyer ; § 70 charges liées à l’activité, comme les frais de comptabilité, qui ne le diminuent pas ; § 100 limite appréciée sur l’ensemble des biens loués) (texte officiel, daté du 1er mars 2017, consulté le 28 octobre 2026)
7. BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 — Report des amortissements dont la déduction a été écartée (§ 10 : déduits des exercices suivants « à la condition que l’ensemble des amortissements déduits au titre d’un exercice déterminé demeurent dans la limite » ; § 70 : exemple chiffré N à N+14, dont la colonne de la personne physique) (texte officiel, daté du 12 septembre 2012, consulté le 29 octobre 2026)
8. BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-10 — Durée normale d’utilisation des biens amortissables (§ 200 : exemple d’un immeuble de 20 000 000 € décomposé en cinq composants et une structure, cas n° 1 et n° 2) (texte officiel, daté du 16 décembre 2013, consulté le 29 octobre 2026)
9. BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 — Location meublée : régime fiscal (§ 55–57 régimes d’imposition et limite de l’article 39 C ; § 240–250 déficits non professionnels) (texte officiel, daté du 14 février 2024, consulté le 24 octobre 2026)
10. BOFiP, BOI-FORM-000038 — État de suivi des amortissements régulièrement comptabilisés dont la déduction est écartée (art. 39 C, II-1 et 2 du CGI) (texte officiel, daté du 26 août 2013, consulté le 29 octobre 2026)
11. DGFiP, cahier des charges EDI-TDFC 2026, volume IV « Guide technique des transferts entre les partenaires EDI et la DGFiP », version 2026.7 de mars 2026 (§ 4.4 et 4.5 : contrôles de conformité, syntaxiques et d’intégration, tableau de synthèse § 4.5.1.10) (texte officiel, daté du 1er mars 2026, consulté le 29 octobre 2026)
12. ANC, plan de comptes du plan comptable général prévu à l’article 1121-1 du règlement ANC n° 2014-03, version 2025 (213 Constructions, dont 2135 « installations générales - agencements - aménagements des constructions » ; 2181 « installations générales, agencements, aménagements divers » ; 2184 mobilier) (texte officiel, daté du 1er janvier 2025, consulté le 28 octobre 2026)
13. Service-Public, « Impôt sur le revenu — Revenus d’une location meublée » (seuils micro-BIC 2025 et 2026, abattements, option pour le réel, déficits) (texte officiel, daté du 15 avril 2026, consulté le 24 octobre 2026)
14. Légifrance, ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945, article 20 (exercice illégal de la profession d’expert-comptable) (texte officiel, daté du 9 février 2022, consulté le 22 octobre 2026)
15. Cass. com., 17 septembre 2025, n° 24-14.689 (champ réservé aux experts-comptables : la saisie par le client dans un logiciel dédié, sans imputation ni analyse en son nom, est hors du monopole), commentée par Weblex (jurisprudence, daté du 17 septembre 2025, consulté le 22 octobre 2026)
16. LMNP.ai, « Calcul de l’amortissement LMNP : un studio à 150 000 €, du prix d’achat à la ligne de la liasse » (exemple chiffré complet : composants, prorata 210/360, art. 39 C, lignes 254, 318, 522, 562 et 5NY ; année 2) (éditeur, daté du 26 août 2026, consulté le 28 octobre 2026)
17. Loueur Meublé Gestion, « Amortissement LMNP : guide complet 2026 » (fil rouge : T2 à Bordeaux, 195 000 €, composants, frais de notaire sur 20 ans, prorata 9/12, suivi 2024–2027 de l’amortissement différé) (éditeur, daté du 10 septembre 2026, consulté le 28 octobre 2026)