Simulateur d’amortissement LMNP : la dotation par composant, la limite de l’article 39 C, dix ans

Le cas par défaut, calculé par le programme

Les deux tableaux ci-dessous sont ceux que le simulateur affiche pour l’exemple du site ; ils sont recalculés à chaque modification du programme, jamais recopiés.

Comment le simulateur calcule

Le prix d’acquisition et, si vous les immobilisez, les frais d’acquisition forment la base ; la part du terrain en est retirée, puis le reste est réparti entre quatre composants du bâti avec les durées par défaut du préparateur. Chaque composant est amorti linéairement (base divisée par la durée), au prorata des jours de mise en location la première année si la date n’est pas le 1er janvier. Le mobilier et les travaux ont leur propre durée.

La limite de l’article 39 C est calculée comme sur la liasse : loyers acquis moins les charges afférentes au bien (charges courantes et intérêts). Les frais de comptabilité ou de logiciel, charges de l’activité et non du bien, ne la réduisent pas (BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 70). La dotation se déduit d’abord dans cette limite ; ce qui dépasse rejoint le stock différé, qui s’impute les années suivantes sur la marge restante.

Le simulateur utilise le même programme que le préparateur de liasse : les mêmes fonctions calculent la dotation, la limite, le stock et le résultat fiscal. Ce que vous voyez ici est ce que la liasse imprimerait, aux chiffres que vous saisissez près.

Que change l’amortissement sur le 2033-C ?

Le 2033-C enregistre l’amortissement comptabilisé en totalité, pas l’amortissement déduit : la dotation de l’année va en colonne dotations du cadre II (ligne 522 pour les constructions, 562 pour le mobilier), et le cumul de fin d’exercice (526, 566) devient celui du début de l’année suivante. La part non déduite est traitée sur le 2033-B et l’état de suivi.

La part non déduite au titre de l’article 39 C est réintégrée sur le 2033-B (ligne 318) et suivie sur l’état de suivi, pas sur le 2033-C.

Le simulateur affiche ces lignes pour votre cas, avec les numéros lus sur le formulaire officiel du millésime 2026.

Ce que le simulateur ne fait pas

Il ne remplace pas la ventilation que vous justifiez bien par bien (un ravalement récent, une cuisine neuve changent les parts), ne traite pas la vente du bien ni la TVA, et ne tient pas compte du projet de loi de finances pour 2027, qui n’est pas voté. Il n’enregistre rien : vos chiffres restent dans votre navigateur. Pour la liasse complète, avec le bilan, le 2033-C, l’état de suivi et le guide de report, le préparateur reprend les mêmes chiffres.

Questions fréquentes

Sources citées

• Code général des impôts, article 39 C (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2015, lue le 28 octobre 2026)

1. BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-10 — Régime de l’amortissement linéaire (§ 120 point de départ à la mise en service effective ; § 240 première annuité réduite prorata temporis, « le temps couru s’apprécie en nombre de jours ») (texte officiel, daté du 12 septembre 2012, consulté le 28 octobre 2026)
2. BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 — Limitation de la déduction de l’amortissement des biens donnés en location par une personne physique (§ 60 charges qui diminuent le loyer ; § 70 charges liées à l’activité, comme les frais de comptabilité, qui ne le diminuent pas ; § 100 limite appréciée sur l’ensemble des biens loués) (texte officiel, daté du 1er mars 2017, consulté le 28 octobre 2026)
3. BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 — Location meublée : régime fiscal (§ 55–57 régimes d’imposition et limite de l’article 39 C ; § 240–250 déficits non professionnels) (texte officiel, daté du 14 février 2024, consulté le 24 octobre 2026)
4. BOFiP, BOI-FORM-000038 — État de suivi des amortissements régulièrement comptabilisés dont la déduction est écartée (art. 39 C, II-1 et 2 du CGI) (texte officiel, daté du 26 août 2013, consulté le 29 octobre 2026)
5. DGFiP, liasse BIC/IS régime simplifié d’imposition — tableaux 2033-A-SD à 2033-G-SD, millésime 2026 (cerfa 15948*08) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 15948*08, consulté le 28 octobre 2026)