Déclaration LMNP en ligne au réel : la liasse à 49 €, sans expert-comptable

Comment se passe la déclaration en ligne

Quatre étapes, dans le navigateur, sans rien installer.

• Saisir : l’exercice, chaque bien (prix, dates, frais d’acquisition, mobilier, travaux), les loyers et les charges par rubrique du 2033-B, l’emprunt. La ventilation par composants est préremplie ; vous réglez chaque part et chaque durée.
• Reprendre l’an dernier, si vous étiez déjà au réel : le fichier de reprise, la saisie des cumuls, ou le PDF de la liasse précédente lu pour préremplir, que vous vérifiez.
• Relire, gratuitement : compte de résultat, limite de l’article 39 C, bilan équilibré, immobilisations, cases de la 2042 C PRO, avec les contrôles du programme.
• Payer 49 € et télécharger, puis reporter les chiffres dans votre espace professionnel impots.gouv avec le guide, écran par écran, avant le 4 mai 2027.

Ce que la liasse contient, sur un exemple

Un deux-pièces acheté 180 000 € le 1er mars 2026 (14 000 € de frais immobilisés, 5 000 € de mobilier), loué 750 € par mois à partir du 1er avril. Loyers et charges refacturées : 7 200,00 €. Charges afférentes au bien, hors amortissement : 6 880,00 €. Dotation aux amortissements : 5 279,98 €, dont 320,00 € déduits dans la limite de l’article 39 C et 4 959,98 € différés sur l’état de suivi. Résultat fiscal : un déficit de 49,00 €. Chaque chiffre du PDF porte le numéro de sa ligne sur le formulaire officiel.

Les numéros de lignes sont ceux des formulaires officiels du millésime 2026 (revenus 2025) : tableaux 2033-A-SD à 2033-D-SD et leur notice (cerfa 15948*08), déclaration 2031-SD et annexe 2031-bis-SD (cerfa 11085*28), 2042 C PRO (cerfa 11222*28), lus le 28 octobre 2026. Le millésime 2027 n’est pas encore publié : les rubriques (libellés) sont stables d’une année sur l’autre et font foi si un numéro change.

Pourquoi 49 €, et ce que coûtent les autres solutions

Le 28 octobre 2026, la même livraison (liasse produite par logiciel, chiffres reportés par l’utilisateur dans impots.gouv) se vend 49 € chez un éditeur indépendant ; les offres avec télétransmission EDI vont de 150 € à 299 €, celles avec expert-comptable de 249 € à 829 € par an ou par liasse. Liassea se place au prix du logiciel seul et met la différence dans la reprise exacte de l’année précédente et le suivi du stock d’amortissements différés, imprimés avec leur règle et leur source. Le comparatif daté, éditeur par éditeur, est sur le site.

Pour qui, et pour qui pas

Pour le propriétaire d’un à six lots en location meublée non professionnelle, au régime réel simplifié, qui possède ses biens en direct, détient ses chiffres et dépose lui-même. Pas pour une vente dans l’année (plus-value avec réintégration des amortissements), un loueur professionnel, une indivision ou une société, une activité para-hôtelière avec TVA : un expert-comptable, dans ces cas.

Qui répond de cet outil

Liassea est un logiciel édité par Janolab Studio LLC (Austin, Texas), conçu et maintenu par une personne nommée sur les mentions légales et la page « À propos », joignable à bonjour@liassea.com. L’auteur n’est pas expert-comptable et le service n’est pas un cabinet : il transforme les chiffres que vous saisissez selon des règles publiées, et vous relisez et déposez. Liasse inexploitable : remboursement sous quatorze jours.

Déclarer en ligne au réel, dans l’ordre

1. Vérifier le régime et le SIRET. Réel de plein droit ou sur option ; activité immatriculée et espace professionnel impots.gouv ouvert au SIRET (comptez quelques semaines).
2. Saisir les chiffres de l’exercice. Loyers acquis, charges par rubrique, prix et dates des biens, mobilier, travaux, emprunt, trésorerie.
3. Reprendre la liasse précédente. Cumuls d’amortissement, ligne H de l’état de suivi, déficits antérieurs : fichier de reprise, saisie ou PDF lu puis vérifié.
4. Relire l’écran de contrôle. Résultat, article 39 C, bilan, 2033-C, 2042 C PRO : gratuit, avant tout paiement.
5. Télécharger et reporter. 49 € : PDF, état de suivi, guide de report, FEC, fichier de reprise. Report case par case dans l’espace professionnel, puis le résultat sur la 2042 C PRO.

Questions fréquentes

Sources citées

• Code général des impôts, article 39 C (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2015, lue le 28 octobre 2026)

1. Cass. com., 17 septembre 2025, n° 24-14.689 (champ réservé aux experts-comptables : la saisie par le client dans un logiciel dédié, sans imputation ni analyse en son nom, est hors du monopole), commentée par Weblex (jurisprudence, daté du 17 septembre 2025, consulté le 22 octobre 2026)
2. Légifrance, ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945, article 20 (exercice illégal de la profession d’expert-comptable) (texte officiel, daté du 9 février 2022, consulté le 22 octobre 2026)
3. BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 — Location meublée : régime fiscal (§ 55–57 régimes d’imposition et limite de l’article 39 C ; § 240–250 déficits non professionnels) (texte officiel, daté du 14 février 2024, consulté le 24 octobre 2026)
4. BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 — Limitation de la déduction de l’amortissement des biens donnés en location par une personne physique (§ 60 charges qui diminuent le loyer ; § 70 charges liées à l’activité, comme les frais de comptabilité, qui ne le diminuent pas ; § 100 limite appréciée sur l’ensemble des biens loués) (texte officiel, daté du 1er mars 2017, consulté le 28 octobre 2026)
5. DGFiP, liasse BIC/IS régime simplifié d’imposition — tableaux 2033-A-SD à 2033-G-SD, millésime 2026 (cerfa 15948*08) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 15948*08, consulté le 28 octobre 2026)
6. DGFiP, déclaration de résultats 2031-SD, annexe 2031-bis-SD et notice, millésime 2026 (cerfa 11085*28) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 11085*28, consulté le 28 octobre 2026)
7. Jedéclaremonmeuble, « Calendrier des échéances fiscales LMNP » (liasse 2025 : 5 mai 2026, EDI 20 mai 2026 ; 2027 non publié) (éditeur, daté du 15 octobre 2026, consulté le 24 octobre 2026)
8. LMNP-Facile, page d’accueil (« 49€ par déclaration, point », « +2 400 liasses générées », « Importe ton PDF et on pré-remplit automatiquement », tableau SUIV39C, « Liasses 2031, 2033 et FEC générés automatiquement », « Tu saisis les montants sur impots.gouv avec le guide EFI », pas d’EDI) (éditeur, daté du 28 octobre 2026, consulté le 28 octobre 2026)
9. LMNP.ai, page d’accueil (Autonomie 179 € TTC/an avec télétransmission EDI, Expert-comptable 249 € TTC/an + 108 € par bien, « plus de 5 400 clients ») (éditeur, daté du 24 octobre 2026, consulté le 24 octobre 2026)
10. Jedéclaremonmeuble, tarifs (Essentielle « 299 € TTC » par liasse « quel que soit le nombre de logements », le logiciel génère et télétransmet la liasse et tient le FEC ; Intégrale « 629 € TTC » et Prestige « 829 € TTC » par liasse « + 120€ par logement supplémentaire », comptable ELM Conseil, expert-comptable responsable de la fiabilité ; Prestige limitée à 4 logements) (éditeur, daté du 28 octobre 2026, consulté le 28 octobre 2026)
11. BailFacile, déclaration LMNP en ligne (« 150 € » par déclaration, « Tarif fidélité » 70 € pour ses clients, import des données de l’an dernier « en un clic » amortissements compris, « Télétransmission en un clic via notre partenaire EDI agréé DGFiP », « Nous transmettons aux impôts », « Payez seulement à la fin ») (éditeur, daté du 28 octobre 2026, consulté le 28 octobre 2026)
12. Edifiscale, dépôt EDI à l’acte (60 € HT par liasse, partenaire EDI n° 7500810) (éditeur, daté du 22 octobre 2026, consulté le 22 octobre 2026)