Formulaire 2033-B : le compte de résultat simplifié, ligne par ligne
Mis à jour le 28 octobre 2026 · par Zeno Frederic Ghislain Moung Pacrijanot
Le 2033-B est le compte de résultat simplifié : les produits et les charges de l’exercice, le résultat comptable, puis les retraitements qui donnent le résultat fiscal. C’est le tableau central de la liasse d’un loueur en meublé, et celui où l’article 39 C s’applique.
Les produits
Les loyers sont comptabilisés acquis, c’est-à-dire courus sur l’exercice, qu’ils soient encaissés ou non ; un loyer de décembre payé en janvier est un produit de l’exercice et une créance au bilan. Les provisions pour charges reçues du locataire sont un produit si les charges correspondantes sont passées en charges ; sinon on ne compte ni l’un ni l’autre. Le préparateur demande les deux séparément.
| Ligne | Rubrique | Un LMNP y met |
|---|---|---|
| 218 | Production vendue — services | Loyers hors charges acquis sur l’exercice |
| 230 | Autres produits | Provisions pour charges reçues, produits divers |
| 232 | Total des produits d’exploitation | 218 + 230 |
Les charges
Les autres charges externes regroupent tout ce qui n’est ni taxe, ni amortissement, ni intérêt : assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété (y compris la part récupérable si les provisions reçues sont en produits), honoraires de gestion, logiciel et comptabilité, entretien et petites réparations, frais divers. Les frais d’acquisition passés en charge l’année de l’achat (option irrévocable, l’autre voie étant leur immobilisation) vont aussi en 242. La taxe foncière et la CFE sont des impôts et taxes. La dotation aux amortissements est la somme des dotations de l’année de tous les composants, tous les biens.
| Ligne | Rubrique | Un LMNP y met |
|---|---|---|
| 242 | Autres charges externes | Assurances, copropriété, gestion, comptabilité, entretien, frais divers, frais d’acquisition en charge |
| 244 | Impôts, taxes et versements assimilés | Taxe foncière, CFE |
| 254 | Dotations aux amortissements | Dotation de l’exercice, tous composants |
| 264 | Total des charges d’exploitation | 242 + 244 + 254 |
| 270 | Résultat d’exploitation | 232 − 264 |
| 294 | Charges financières | Intérêts d’emprunt, assurance emprunteur |
| 310 | Bénéfice ou perte | 270 − 294 |
Du résultat comptable au résultat fiscal
La dotation est entièrement en charge au compte de résultat, mais elle n’est déductible fiscalement que dans la limite des loyers diminués des charges afférentes aux biens (article 39 C II ; les frais de comptabilité, charges de l’activité, n’en font pas partie : BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 70). La part non déductible est réintégrée en ligne 318 (« amortissements excédentaires (art. 39-4 du CGI) et autres amortissements non déductibles ») ; si des amortissements différés d’années précédentes peuvent être imputés cette année, ils sont déduits en ligne 350 (« divers à déduire »). Le résultat fiscal, bénéfice (370) ou déficit (372), part sur la 2031. Dans l’exemple du site : résultat comptable -5 008,98 €, réintégration 4 959,98 €, résultat fiscal un déficit de 49,00 €.
2033-B · compte de résultat simplifié · exercice 2026 · exemple
| Ligne | Rubrique | Montant |
|---|---|---|
| 218 | Loyers acquis (production vendue, services) | 6 750,00 € |
| 230 | Charges refacturées, autres produits | 450,00 € |
| 242 | Autres charges externes | 1 759,00 € |
| 244 | Impôts et taxes (taxe foncière) | 850,00 € |
| 254 | Dotations aux amortissements | 5 279,98 € |
| 294 | Charges financières (intérêts, assurance emprunteur) | 4 320,00 € |
| 310 | Résultat comptable | -5 008,98 € |
| 318 | Réintégration : amortissement non déductible (art. 39 C II) | 4 959,98 € |
| 372 | Résultat fiscal : déficit | 49,00 € |
Questions fréquentes
Où vont les frais de notaire ?
Au choix, et une fois pour toutes : soit en charge l’année de l’acquisition (ligne 242), soit incorporés au prix du bien et amortis avec lui (ventilés sur les composants, la part du terrain n’étant pas amortie). La première voie creuse un déficit la première année ; la seconde lisse la déduction.
Les travaux sont-ils des charges ?
L’entretien et les réparations courantes sont des charges (242). Les travaux qui augmentent la valeur ou prolongent la durée du bien (rénovation d’une cuisine, remplacement d’une chaudière) sont immobilisés et amortis sur leur durée propre.
La CFE est-elle déductible ?
Oui, en impôts et taxes (244), l’année où elle est due.
Pour aller plus loin
Sources citées
- Code général des impôts, article 39 C (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2015, lue le 28 octobre 2026)
- DGFiP, liasse BIC/IS régime simplifié d’imposition — tableaux 2033-A-SD à 2033-G-SD, millésime 2026 (cerfa 15948*08) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 15948*08, consulté le 28 octobre 2026)
- DGFiP, notice 2033-NOT-SD des tableaux 2033-A-SD à 2033-G-SD, millésime 2026 (cerfa 50448#28) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 50448#28, consulté le 28 octobre 2026)
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 — Location meublée : régime fiscal (§ 55–57 régimes d’imposition et limite de l’article 39 C ; § 240–250 déficits non professionnels) (texte officiel, daté du 14 février 2024, consulté le 24 octobre 2026)
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 — Limitation de la déduction de l’amortissement des biens donnés en location par une personne physique (§ 60 charges qui diminuent le loyer ; § 70 charges liées à l’activité, comme les frais de comptabilité, qui ne le diminuent pas ; § 100 limite appréciée sur l’ensemble des biens loués) (texte officiel, daté du 1er mars 2017, consulté le 28 octobre 2026)
Publié le 24 octobre 2026 · mis à jour le 28 octobre 2026 · information documentaire datée et sourcée, pas un conseil fiscal personnalisé : le contribuable relit et dépose lui-même · données du préparateur supprimées sous 30 jours.