Déclarer ses revenus LMNP au régime réel : la liasse 2031 + 2033 pas à pas

Qui déclare au réel

Le loueur en meublé non professionnel relève du régime réel soit parce que ses recettes dépassent le seuil du micro-BIC (83 600 € pour les revenus 2026 en location de longue durée ou meublé de tourisme classé, 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, selon service-public.gouv.fr vérifié le 15 avril 2026), soit parce qu’il a opté pour le réel (CGI, art. 50-0), option qui s’exerce au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l’année précédente et se renouvelle tacitement. Au réel, il déduit ses charges réelles et l’amortissement du bien et du mobilier ; au micro-BIC, il ne déduit rien et bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé).

Le caractère non professionnel tient aux recettes du foyer : moins de 23 000 € par an, ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. Au-delà, le loueur est professionnel (LMP) et ses déficits suivent d’autres règles ; cette page ne les traite pas.

Les pièces de la liasse

La 2031-SD identifie l’activité (nom, adresse, SIRET, régime réel simplifié, dates de l’exercice) et récapitule le résultat fiscal : bénéfice ou déficit. Les 2033 détaillent comment on y arrive.

• 2033-A, bilan simplifié : à l’actif les immobilisations (prix du bien ventilé par composants, mobilier, travaux) brutes et nettes des amortissements cumulés, les loyers à recevoir, la banque ; au passif le compte de l’exploitant, le résultat, le capital restant dû des emprunts, les dépôts de garantie détenus.
• 2033-B, compte de résultat simplifié : les loyers (production vendue de services), les charges externes, les impôts et taxes, les dotations aux amortissements, les charges financières, le résultat comptable, puis les retraitements fiscaux (réintégration de l’amortissement non déductible, déduction du stock imputé) qui donnent le résultat fiscal.
• 2033-C : les immobilisations par nature (terrains, constructions, agencements, mobilier) avec les mouvements de l’année, et les amortissements correspondants (cumul au début, dotations, cumul à la fin).
• 2033-D : provisions et amortissements dérogatoires (en général néant pour un loueur en meublé) ; la section « déficits » sert aux sociétés à l’IS, le report d’un particulier passe par la 2042 C PRO.
• État de suivi de l’article 39 C : les amortissements non déduits des années précédentes (ligne B), ceux de l’année (ligne C), la limite (ligne F), l’imputation (ligne G) et le solde à reporter (ligne H).

L’amortissement et la limite de l’article 39 C

Le bien est ventilé par composants (terrain non amorti, gros œuvre, façade, installations, agencements) et chaque composant est amorti linéairement sur sa durée, au prorata des jours de mise en service la première année ; le mobilier et les travaux ont leurs propres durées. La dotation totale est inscrite en charge. Mais pour une personne physique qui loue en meublé, elle n’est déductible que « dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens » (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57). Les charges liées à l’activité plutôt qu’aux biens, comme les frais de comptabilité, ne réduisent pas cette limite, et la limite s’apprécie sur l’ensemble des biens loués, pas bien par bien (BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 70 et § 100). Dans l’exemple du site, la dotation 2026 est de 5 279,98 € et la limite de 320,00 € : 320,00 € sont déduits, 4 959,98 € sont différés, et le résultat fiscal est un déficit de 49,00 €, soit les frais de comptabilité, déduits du résultat sans réduire la limite. La part non déduite se reporte sans limite de durée et sera déduite les années où les loyers dépassent les charges.

Les déficits

Quand les charges hors amortissement dépassent les loyers (gros intérêts d’emprunt la première année, travaux déductibles), l’exercice dégage un déficit. Pour un loueur non professionnel, il ne s’impute pas sur le revenu global : il ne peut être déduit que des revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes (article 156, I, 1° ter du CGI ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 240 et 250). Il se déclare en case 5NY de la 2042 C PRO l’année où il naît, puis apparaît dans les cases 5GA à 5GJ (déficits des années antérieures non encore déduits), que l’administration préremplit en principe et qu’il faut vérifier.

Du résultat à l’impôt

La liasse ne calcule pas l’impôt : elle établit le résultat fiscal. Celui-ci est reporté sur la 2042 C PRO (case 5NA pour un bénéfice, 5NY pour un déficit, déclarant 1 ; 5OA et 5OY pour le déclarant 2 ; 5PA et 5PY pour une personne à charge) et s’ajoute aux autres revenus du foyer, imposé au barème et aux prélèvements sociaux. Les cases ont été lues le 28 octobre 2026 sur la 2042 C PRO du millésime 2026 (revenus 2025) ; le formulaire 2027 n’est pas encore publié.

Déposer la liasse

Deux voies. Soit un partenaire EDI-TDFC transmet la liasse (c’est ce que font les éditeurs à 150 € et plus, et ce que vend seul Edifiscale à 60 € HT la liasse), avec quinze jours de délai supplémentaire. Soit vous saisissez vous-même les chiffres dans votre espace professionnel impots.gouv (mode EFI) : il faut un espace professionnel ouvert au SIRET de l’activité, et le formulaire reprend les rubriques des 2033 une à une. Le guide de report fourni avec la liasse donne, pour chaque case, le chiffre à saisir dans l’ordre des écrans.

Les étapes, dans l’ordre

1. Vérifier le régime. Réel de plein droit (recettes au-dessus du seuil) ou sur option (exercée au plus tard à la date limite de la déclaration des revenus de l’année précédente) ; caractère non professionnel (recettes du foyer sous 23 000 € ou sous les autres revenus d’activité).
2. Rassembler les chiffres de l’exercice. Loyers acquis hors charges et provisions pour charges reçues ; assurances, charges de copropriété, gestion, entretien, taxe foncière, CFE, intérêts et assurance d’emprunt ; capital restant dû au 31 décembre ; solde du compte bancaire dédié ; dépôts de garantie détenus.
3. Ventiler et amortir. Prix d’acquisition et frais (immobilisés ou passés en charge la première année, option irrévocable) ventilés en terrain et composants avec leurs durées ; mobilier et travaux à part ; dotation de l’année au prorata des jours.
4. Reprendre la liasse précédente. Cumuls d’amortissement par composant (2033-C, cadre II), stock d’amortissements non déduits (ligne H de l’état de suivi, à reporter en ligne B), déficits des dix dernières années non encore imputés.
5. Établir le compte de résultat et le bilan. Produits et charges par rubrique du 2033-B, résultat comptable, réintégration de l’amortissement non déductible et déduction du stock imputé, résultat fiscal ; bilan 2033-A équilibré par le compte de l’exploitant.
6. Remplir le 2033-C, le 2033-D et l’état de suivi. Immobilisations par nature avec les mouvements de l’année et les amortissements ; état des lignes A à H ; 2033-D en général néant.
7. Déposer, puis reporter sur la 2042 C PRO. Au plus tard le 4 mai 2027 dans l’espace professionnel impots.gouv (19 mai 2027 par EDI), puis le résultat en case 5NA ou 5NY de la déclaration de revenus, et les déficits antérieurs en 5GA à 5GJ.

Questions fréquentes

Sources citées

• Code général des impôts, article 39 C (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2015, lue le 28 octobre 2026)
• Code général des impôts, article 156 (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, lue le 28 octobre 2026)
• Code général des impôts, article 50-0 (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, lue le 28 octobre 2026)

1. BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 — Location meublée : régime fiscal (§ 55–57 régimes d’imposition et limite de l’article 39 C ; § 240–250 déficits non professionnels) (texte officiel, daté du 14 février 2024, consulté le 24 octobre 2026)
2. BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 — Limitation de la déduction de l’amortissement des biens donnés en location par une personne physique (§ 60 charges qui diminuent le loyer ; § 70 charges liées à l’activité, comme les frais de comptabilité, qui ne le diminuent pas ; § 100 limite appréciée sur l’ensemble des biens loués) (texte officiel, daté du 1er mars 2017, consulté le 28 octobre 2026)
3. BOFiP, BOI-FORM-000038 — État de suivi des amortissements régulièrement comptabilisés dont la déduction est écartée (art. 39 C, II-1 et 2 du CGI) (texte officiel, daté du 26 août 2013, consulté le 29 octobre 2026)
4. Service-Public, « Impôt sur le revenu — Revenus d’une location meublée » (seuils micro-BIC 2025 et 2026, abattements, option pour le réel, déficits) (texte officiel, daté du 15 avril 2026, consulté le 24 octobre 2026)
5. DGFiP, liasse BIC/IS régime simplifié d’imposition — tableaux 2033-A-SD à 2033-G-SD, millésime 2026 (cerfa 15948*08) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 15948*08, consulté le 28 octobre 2026)
6. DGFiP, déclaration de résultats 2031-SD, annexe 2031-bis-SD et notice, millésime 2026 (cerfa 11085*28) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 11085*28, consulté le 28 octobre 2026)
7. DGFiP, déclaration 2042 C PRO revenus 2025 (cerfa 11222*28), reproduite dans la brochure pratique IR 2026 (revenus des locations meublées non professionnelles) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 11222*28, consulté le 28 octobre 2026)
8. Jedéclaremonmeuble, « Calendrier des échéances fiscales LMNP » (liasse 2025 : 5 mai 2026, EDI 20 mai 2026 ; 2027 non publié) (éditeur, daté du 15 octobre 2026, consulté le 24 octobre 2026)
9. Cass. com., 17 septembre 2025, n° 24-14.689 (champ réservé aux experts-comptables : la saisie par le client dans un logiciel dédié, sans imputation ni analyse en son nom, est hors du monopole), commentée par Weblex (jurisprudence, daté du 17 septembre 2025, consulté le 22 octobre 2026)
10. Edifiscale, dépôt EDI à l’acte (60 € HT par liasse, partenaire EDI n° 7500810) (éditeur, daté du 22 octobre 2026, consulté le 22 octobre 2026)