Micro-BIC ou réel ? Le simulateur, avec les seuils 2026

Le cas par défaut, calculé par le programme

Le tableau ci-dessous est celui que le simulateur affiche pour l’exemple du site, recalculé par le programme à chaque modification.

Comment lire le résultat

La base imposable est ce qui s’ajoute aux autres revenus du foyer, imposé au barème et aux prélèvements sociaux : au micro-BIC, les loyers après abattement ; au réel, le bénéfice de la liasse après imputation des déficits des années précédentes. Un déficit au réel ne réduit pas les autres revenus du foyer : il attend un bénéfice de location meublée des dix années suivantes.

Le réel l’emporte tant que les charges réelles et l’amortissement déductible dépassent l’abattement, ce qui est le cas avec un emprunt en cours ou un bien récent ; le micro-BIC redevient avantageux sans emprunt, sur un bien ancien presque amorti, ou quand les loyers sont élevés par rapport au prix du bien. Le simulateur le montre année par année.

Le réel a un coût de forme : une liasse, un état de suivi, un fichier des écritures comptables, un espace professionnel impots.gouv au SIRET de l’activité. C’est ce que le préparateur ramène à une saisie annuelle.

Que se passe-t-il au-dessus du seuil ?

Au-dessus de 83 600 € de recettes (15 000 € en meublé de tourisme non classé), le micro-BIC n’est plus possible : le réel s’applique de plein droit, sans option, dès l’année du dépassement sous réserve de la tolérance d’une ou deux années prévue par le texte. Le simulateur le signale et ne calcule alors que le réel.

Questions fréquentes

Sources citées

• Code général des impôts, article 50-0 (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, lue le 28 octobre 2026)
• Code général des impôts, article 39 C (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2015, lue le 28 octobre 2026)

1. Service-Public, « Impôt sur le revenu — Revenus d’une location meublée » (seuils micro-BIC 2025 et 2026, abattements, option pour le réel, déficits) (texte officiel, daté du 15 avril 2026, consulté le 24 octobre 2026)
2. BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 — Location meublée : régime fiscal (§ 55–57 régimes d’imposition et limite de l’article 39 C ; § 240–250 déficits non professionnels) (texte officiel, daté du 14 février 2024, consulté le 24 octobre 2026)
3. BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 — Limitation de la déduction de l’amortissement des biens donnés en location par une personne physique (§ 60 charges qui diminuent le loyer ; § 70 charges liées à l’activité, comme les frais de comptabilité, qui ne le diminuent pas ; § 100 limite appréciée sur l’ensemble des biens loués) (texte officiel, daté du 1er mars 2017, consulté le 28 octobre 2026)