Amortissement LMNP par composants : la méthode, avec un exemple chiffré
Mis à jour le 24 octobre 2026 · par Zeno Frederic Ghislain Moung Pacrijanot
Amortir, c’est répartir le prix du bien et du mobilier sur leur durée d’utilisation et déduire chaque année la part correspondante. En location meublée au réel, le bien s’amortit par composants : le terrain jamais, le gros œuvre sur une longue durée, les façades, les installations et les agencements sur des durées plus courtes, le mobilier à part. La première année, la dotation est proportionnelle aux jours de mise en service.
La ventilation
Il n’existe pas de grille officielle unique : la ventilation par composants est une méthode comptable que le contribuable applique et justifie (par exemple avec les pourcentages usuels retenus par les éditeurs et les cabinets, ou une estimation). Deux règles tiennent : le terrain ne s’amortit pas, et une durée doit correspondre à une utilisation réelle du composant. Un appartement ancien dont la façade a été ravalée récemment, ou une cuisine neuve, justifient une autre répartition que les valeurs par défaut.
Ventilation par composants · deux-pièces à 180 000 € + 14 000 € de frais immobilisés + 5 000 € de mobilier · mis en location le 1er avril 2026
| Composant | Base | Durée | Dotation 2026 | Année pleine |
|---|---|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 29 100,00 € | non amorti | 0,00 € | 0,00 € |
| Gros œuvre (structure) | 82 450,00 € | 50 ans | 1 242,40 € | 1 649,00 € |
| Façade, étanchéité, toiture | 16 490,00 € | 25 ans | 496,96 € | 659,60 € |
| Installations générales et techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 24 735,00 € | 20 ans | 931,80 € | 1 236,75 € |
| Agencements intérieurs (cuisine, salle de bain, revêtements) | 41 225,00 € | 15 ans | 2 070,66 € | 2 748,33 € |
| Mobilier et équipements | 5 000,00 € | 7 ans | 538,16 € | 714,29 € |
| Total | 199 000,00 € | 5 279,98 € | 7 007,97 € |
L’exemple
Un deux-pièces acheté 180 000 € le 1er mars 2026, 14 000 € de frais d’acquisition immobilisés (base 194 000 €), 5 000 € de mobilier, loué à partir du 1er avril 2026 (275 jours de mise en service sur 365). Terrain 29 100,00 €, non amorti. Gros œuvre 82 450,00 € sur 50 ans : dotation pleine 1 649,00 €, dotation 2026 1 242,40 €. Façade 16 490,00 € sur 25 ans : 496,96 €. Installations 24 735,00 € sur 20 ans : 931,80 €. Agencements 41 225,00 € sur 15 ans : 2 070,66 €. Mobilier 5 000,00 € sur 7 ans : 538,16 €. Dotation 2026 : 5 279,98 € ; en année pleine : 7 007,97 €.
Pourquoi la dotation compte même si elle n’est pas déduite
La première année, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière absorbent presque tout le loyer : dans l’exemple, la limite de l’article 39 C n’est que de 320,00 €, et 4 959,98 € d’amortissement sont différés. Ils ne sont pas perdus : ils se déduiront les années où les loyers dépasseront les charges. C’est la raison d’être de l’état de suivi, et de la reprise exacte des cumuls d’une année sur l’autre.
Les frais d’acquisition
Les frais de notaire et d’agence peuvent, au choix et une fois pour toutes, être passés en charge l’année de l’acquisition ou incorporés au coût du bien et amortis avec lui. En charge, ils creusent un déficit la première année, reportable dix ans sur les revenus LMNP ; immobilisés, ils s’étalent sur les durées des composants (la part affectée au terrain restant non amortie). Le préparateur applique l’option que vous indiquez.
Questions fréquentes
Puis-je amortir un bien acheté il y a plusieurs années ?
Oui, depuis le passage au réel : l’amortissement démarre à la date d’entrée du bien dans l’activité (début de la location meublée au réel), sur la valeur à cette date (le prix d’acquisition, ou la valeur vénale si l’entrée est bien postérieure), avec les mêmes durées.
Quelle durée pour le mobilier ?
Entre 5 et 10 ans selon la nature (électroménager plutôt 5, literie et meubles 7 à 10) ; le préparateur propose 7 ans et vous laisse régler.
Les petits achats doivent-ils être immobilisés ?
Les biens de faible valeur (en pratique, le seuil usuel de 500 € HT par unité, que vous appliquez sous votre responsabilité) peuvent passer en charge l’année de l’achat ; au-delà, on immobilise et on amortit.
Pour aller plus loin
Sources citées
- Code général des impôts, article 39 C (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2015, lue le 28 octobre 2026)
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 — Location meublée : régime fiscal (§ 55–57 régimes d’imposition et limite de l’article 39 C ; § 240–250 déficits non professionnels) (texte officiel, daté du 14 février 2024, consulté le 24 octobre 2026)
- BOFiP, BOI-FORM-000038 — État de suivi des amortissements régulièrement comptabilisés dont la déduction est écartée (art. 39 C, II-1 et 2 du CGI) (texte officiel, daté du 26 août 2013, consulté le 29 octobre 2026)
Publié le 24 octobre 2026 · mis à jour le 24 octobre 2026 · information documentaire datée et sourcée, pas un conseil fiscal personnalisé : le contribuable relit et dépose lui-même · données du préparateur supprimées sous 30 jours.