Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir en location meublée
Mis à jour le 29 octobre 2026 · par Zeno Frederic Ghislain Moung Pacrijanot
Le micro-BIC impose les loyers après un abattement forfaitaire, sans aucune déduction ; le réel impose le résultat après charges et amortissement. Le choix dépend du poids des charges et de l’amortissement par rapport à l’abattement, et il se fait avant la date limite de la déclaration de revenus de l’année précédente.
Les seuils et les abattements
| Type de location | Plafond revenus 2025 | Plafond revenus 2026 | Abattement |
|---|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 77 700 € | 83 600 € | 50 % (71 % en tolérance la première année de dépassement pour les revenus 2025) |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
La comparaison sur un exemple
Le deux-pièces du site, en année pleine : 9 000 € de loyers. Au micro-BIC, base imposable 4 500 € (abattement de 50 %). Au réel : loyers et charges refacturées 9 600,00 €, charges afférentes aux biens 7 070,00 €, amortissement déduit 2 530,00 €, résultat fiscal un déficit de 49,00 €. Tant que l’emprunt pèse, le réel ramène la base imposable à zéro, voire à un petit déficit reportable, et constitue un stock d’amortissements différés (9 437,95 € après deux ans) qui s’imputera plus tard. Le micro-BIC redevient intéressant quand les charges et l’amortissement déductibles passent sous l’abattement, par exemple sans emprunt et sur un bien ancien presque amorti.
Base imposable, année pleine, 9 000 € de loyers · exemple
- Micro-BIC (abattement 50 %)
- 4 500,00 €
- Aucune charge déduite, aucun amortissement.
- Réel (résultat fiscal)
- -49,00 €
- Charges afférentes au bien 7 070,00 €, amortissement déduit 2 530,00 €, différé 9 437,95 € au total.
Ce que le réel coûte en contrepartie
Une liasse à produire chaque année (2031 + 2033), un état de suivi et un fichier des écritures comptables à tenir, un espace professionnel impots.gouv à ouvrir au SIRET de l’activité, et la discipline de reprendre exactement les cumuls d’une année sur l’autre. C’est ce que le préparateur réduit à une saisie annuelle de vos chiffres.
Questions fréquentes
Puis-je revenir au micro-BIC ?
L’option pour le réel se renouvelle tacitement ; vous pouvez y renoncer dans le même délai que pour l’exercer (avant la date limite de la déclaration des revenus de l’année précédente), si vos recettes restent sous le seuil.
Le micro-BIC permet-il de déduire les intérêts d’emprunt ?
Non : l’abattement forfaitaire couvre toutes les charges, aucune ne se déduit en plus.
Pour aller plus loin
Sources citées
- Code général des impôts, article 50-0 (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, lue le 28 octobre 2026)
- Code général des impôts, article 39 C (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2015, lue le 28 octobre 2026)
- Service-Public, « Impôt sur le revenu — Revenus d’une location meublée » (seuils micro-BIC 2025 et 2026, abattements, option pour le réel, déficits) (texte officiel, daté du 15 avril 2026, consulté le 24 octobre 2026)
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 — Location meublée : régime fiscal (§ 55–57 régimes d’imposition et limite de l’article 39 C ; § 240–250 déficits non professionnels) (texte officiel, daté du 14 février 2024, consulté le 24 octobre 2026)
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 — Limitation de la déduction de l’amortissement des biens donnés en location par une personne physique (§ 60 charges qui diminuent le loyer ; § 70 charges liées à l’activité, comme les frais de comptabilité, qui ne le diminuent pas ; § 100 limite appréciée sur l’ensemble des biens loués) (texte officiel, daté du 1er mars 2017, consulté le 28 octobre 2026)
Publié le 24 octobre 2026 · mis à jour le 29 octobre 2026 · information documentaire datée et sourcée, pas un conseil fiscal personnalisé : le contribuable relit et dépose lui-même · données du préparateur supprimées sous 30 jours.