Formulaire 2033-A : le bilan simplifié d’un loueur en meublé
Mis à jour le 28 octobre 2026 · par Zeno Frederic Ghislain Moung Pacrijanot
Le 2033-A est le bilan simplifié : une photographie, au dernier jour de l’exercice, de ce que l’activité possède (actif) et de ce qu’elle doit (passif). Pour un loueur en meublé, l’actif tient en quatre postes et le passif en cinq, et le compte de l’exploitant est le chiffre qui équilibre les deux colonnes.
L’actif
Les immobilisations sont inscrites à leur valeur d’origine (prix d’acquisition et, si l’option a été prise, frais d’acquisition ; mobilier ; travaux immobilisés), et les amortissements cumulés depuis l’origine viennent en déduction pour donner la valeur nette. Les loyers acquis mais non encore encaissés au 31 décembre sont des créances. Le solde du compte bancaire dédié à l’activité est la disponibilité ; si le propriétaire utilise son compte personnel, il indique le solde qu’il affecte à l’activité.
| Rubrique | Ligne | Ce qu’un LMNP y met |
|---|---|---|
| Immobilisations corporelles, valeur brute (col. 1) | 028 | Terrain + composants du bâti + mobilier + travaux, à l’origine |
| Immobilisations corporelles, amortissements (col. 2) | 030 | Cumul au 31 décembre, toutes immobilisations |
| Clients et comptes rattachés | 068 | Loyers acquis non encaissés |
| Disponibilités | 084 | Solde bancaire affecté à l’activité |
| Total général de l’actif, brut (col. 1) | 110 | Valeur brute des immobilisations + créances + disponibilités |
| Total général de l’actif, amortissements (col. 2) | 112 | Le cumul des amortissements (la ligne 030) |
| Total général de l’actif, net (col. 3, sans numéro) | col. 3 | Brut moins amortissements : égal au total du passif |
Le passif
Le capital individuel est le compte de l’exploitant : ce que le propriétaire a apporté (l’apport initial, les versements pour couvrir les échéances) moins ce qu’il a prélevé (les loyers virés sur son compte personnel). On ne le calcule pas ligne à ligne : c’est le total de l’actif, moins le résultat, moins les dettes. Le résultat de l’exercice est le résultat comptable du 2033-B (qui peut être négatif). Les emprunts figurent pour le capital restant dû ; les dépôts de garantie reçus des locataires sont des dettes.
| Rubrique | Ligne | Ce qu’un LMNP y met |
|---|---|---|
| Capital social ou individuel | 120 | Compte de l’exploitant, solde d’équilibre |
| Résultat de l’exercice | 136 | Résultat comptable du 2033-B, signé |
| Emprunts et dettes assimilées | 156 | Capital restant dû au 31 décembre |
| Fournisseurs et comptes rattachés | 166 | Factures de l’exercice non payées |
| Autres dettes | 175 | Dépôts de garantie détenus |
| Total général du passif | 180 | Égal au total de l’actif |
Un bilan qui ne s’équilibre pas
Si l’actif et le passif divergent, c’est presque toujours une immobilisation ou un amortissement cumulé repris de travers depuis la liasse précédente, ou un capital restant dû pris au mauvais jour. Le préparateur refuse d’imprimer un bilan déséquilibré et signale la ligne en cause.
Questions fréquentes
Dois-je ouvrir un compte bancaire dédié ?
Rien ne l’impose à un loueur non professionnel, mais un compte dédié rend le bilan et le FEC immédiats : le solde au 31 décembre est la disponibilité, et chaque mouvement a sa contrepartie. Avec un compte personnel, le compte de l’exploitant porte la différence.
Pour aller plus loin
Sources citées
- DGFiP, liasse BIC/IS régime simplifié d’imposition — tableaux 2033-A-SD à 2033-G-SD, millésime 2026 (cerfa 15948*08) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 15948*08, consulté le 28 octobre 2026)
- DGFiP, notice 2033-NOT-SD des tableaux 2033-A-SD à 2033-G-SD, millésime 2026 (cerfa 50448#28) (texte officiel, millésime 2026, cerfa 50448#28, consulté le 28 octobre 2026)
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 — Location meublée : régime fiscal (§ 55–57 régimes d’imposition et limite de l’article 39 C ; § 240–250 déficits non professionnels) (texte officiel, daté du 14 février 2024, consulté le 24 octobre 2026)
Publié le 24 octobre 2026 · mis à jour le 28 octobre 2026 · information documentaire datée et sourcée, pas un conseil fiscal personnalisé : le contribuable relit et dépose lui-même · données du préparateur supprimées sous 30 jours.