TVA et para-hôtellerie en location meublée : quand la TVA s’applique, et ce que cela change

Mis à jour le 28 octobre 2026 · par Zeno Frederic Ghislain Moung Pacrijanot

La location d’un logement meublé à usage d’habitation est exonérée de TVA, sans possibilité d’option (CGI, art. 261 D, 4°). Elle devient taxable quand elle ressemble à de l’hôtellerie : des séjours que le client peut choisir de trente nuitées au plus, et au moins trois des quatre prestations (petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception), selon le BOFiP dans sa version du 26 mars 2025. Cette page dit où passe la ligne et ce qu’un loueur taxable a en plus ; Liassea ne traite pas la TVA.

L’essentiel

Principe : exonération sans option de la location meublée à usage d’habitation (CGI, art. 261 D, 4°, version en vigueur depuis le 31 décembre 2023). Exceptions taxées de plein droit : les prestations d’hébergement hôtelier et para-hôtelier (b) et les locations meublées avec services (b bis).
Durée : la taxation suppose que le client puisse choisir un séjour « inférieur ou égal à trente jours » ; une location proposée seulement au trimestre n’y entre pas (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 40).
Services : au moins trois des quatre (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception même non personnalisée), réellement proposés et réalisables par l’exploitant, pas nécessairement consommés (§ 60 à 100). Un nettoyage hebdomadaire proposé suffit ; une boîte à clés sans alternative n’est pas une réception.
Un exploitant taxable peut relever de la franchise en base de l’article 293 B ; des taux réduits (10 %, 5,5 %) peuvent s’appliquer à l’hébergement. Le Conseil d’État a annulé une version antérieure du commentaire sur les séjours de moins d’une semaine ; la version lue est celle du 26 mars 2025.
Hors périmètre de Liassea : la TVA (CA12, déclarations, récupération). La liasse 2031 + 2033 d’un loueur taxable se fait hors taxes ; un expert-comptable, dans ce cas.

Quand une location meublée est-elle soumise à la TVA ?

Quand elle entre dans le b ou le b bis du 4° de l’article 261 D : des séjours de trente nuitées au plus que le client peut choisir, avec au moins trois des quatre services (petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception). Un meublé loué à l’année sans service reste exonéré, sans option possible.

Le BOFiP précise ce que « régulier » veut dire : un nettoyage avant l’arrivée et une offre de nettoyage pendant le séjour, hebdomadaire au moins ; pour un séjour de cinq nuitées au plus, le nettoyage avant l’arrivée suffit. Même logique pour le linge (fourni au début, renouvellement proposé). Le petit déjeuner doit être proposé par l’exploitant ou un tiers qu’il vend ; indiquer des restaurants ne compte pas.

Ce que la TVA change à la déclaration

Un loueur taxable facture la TVA sur ses nuitées, la déclare (régime simplifié : acompte et déclaration annuelle CA12, ou régime réel normal) et récupère celle de ses achats et de ses travaux, y compris, sous conditions, sur l’acquisition d’un logement neuf. Sa liasse de résultat (2031 + 2033) se fait hors taxes, avec la TVA en comptes de tiers, et son bilan porte les créances et dettes de TVA. La franchise en base de l’article 293 B dispense de facturer la TVA sous ses seuils, sans droit à récupération.

Liassea ne traite pas cette situation : le préparateur est conçu pour la location meublée exonérée. Un loueur en para-hôtellerie relève d’un expert-comptable ou d’un éditeur qui gère la TVA (Decla.fr indique une déclaration CA12 incluse, lu le 28 octobre 2026).

Le meublé de tourisme sans service : exonéré, mais au micro-BIC réduit

Un meublé de tourisme loué à la nuitée sans trois services reste exonéré de TVA ; il relève du micro-BIC avec un seuil de 15 000 € et un abattement de 30 % s’il n’est pas classé (revenus 2026, service-public.gouv.fr), ou du réel. Le simulateur micro-BIC ou réel compare les deux pour ce cas.

Questions fréquentes

Louer sur une plateforme à la nuitée rend-il redevable de la TVA ?

Pas par lui-même : il faut, en plus de séjours de trente nuitées au plus, au moins trois des quatre services (petit déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception) réellement proposés. Un ménage de fin de séjour et une boîte à clés n’y suffisent pas, selon le BOFiP du 26 mars 2025.

Puis-je opter pour la TVA sur une location meublée ordinaire ?

Non : l’exonération du 4° de l’article 261 D est sans option. Seule une activité qui remplit les conditions de la para-hôtellerie est taxable, de plein droit.

Liassea gère-t-il la TVA ?

Non. Le préparateur établit la liasse d’une location meublée exonérée ; une activité para-hôtelière soumise à la TVA relève d’un expert-comptable ou d’un outil qui gère la CA12.

Pour aller plus loin

Sources citées

Code général des impôts, article 261 D (Légifrance, version en vigueur depuis le 31 décembre 2023, lue le 28 octobre 2026)

BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 — Locations de logements meublés : exonération sans option (CGI, art. 261 D, 4°) et prestations d’hébergement taxées (§ 40 séjours de trente nuitées au plus ; § 60 à 100 : au moins trois des quatre prestations, petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception ; franchise en base de l’article 293 B) (texte officiel, daté du 26 mars 2025, consulté le 28 octobre 2026)
Service-Public, « Impôt sur le revenu — Revenus d’une location meublée » (seuils micro-BIC 2025 et 2026, abattements, option pour le réel, déficits) (texte officiel, daté du 15 avril 2026, consulté le 24 octobre 2026)
Decla.fr, « Tarifs LMNP » (Mode Simplifié « 219€ TTC par déclaration », « Prix valable quel que soit le nombre de biens », « Reprise de compte en 1 clic en important votre dernière liasse fiscale », « Télétransmission aux impôts en 1 clic », Mode FEC avec « Tenue des écritures comptables – Fichier FEC » ; expert-comptable en ligne estimé « 250€ à 750€ », physique « 300€ à 1000€ », CGA « environ 120 € supplémentaires ») (éditeur, daté du 28 octobre 2026, consulté le 28 octobre 2026)

Publié le 28 octobre 2026 · mis à jour le 28 octobre 2026 · information documentaire datée et sourcée, pas un conseil fiscal personnalisé : le contribuable relit et dépose lui-même · données du préparateur supprimées sous 30 jours.