Déclarer en LMNP au réel sans expert-comptable : ce que le droit permet
Mis à jour le 24 octobre 2026 · par Zeno Frederic Ghislain Moung Pacrijanot
Aucun texte n’oblige un loueur en meublé non professionnel à passer par un expert-comptable pour sa liasse. Ce que la loi réserve aux experts-comptables, c’est de tenir, réviser et apprécier les comptes d’autrui ; faire soi-même ses comptes, ou saisir ses chiffres dans un logiciel qui les calcule et les met en forme, n’en relève pas. Voici les textes, et les cas où un professionnel reste la bonne réponse.
Ce que dit le texte
L’ordonnance de 1945 organise la profession d’expert-comptable et lui réserve, à l’article 2, la mission de tenir, centraliser, ouvrir, arrêter, surveiller, redresser et consolider les comptabilités des entreprises auxquelles elle n’est pas liée par un contrat de travail, ainsi que de les réviser et d’en apprécier les résultats. L’article 20 punit l’exercice illégal, c’est-à-dire le fait, pour une personne non inscrite, d’exécuter habituellement ces travaux pour des tiers. Rien n’empêche un contribuable de faire ses propres comptes.
Ce que la Cour de cassation a jugé en 2025
Dans l’arrêt du 17 septembre 2025 (n° 24-14.689), la chambre commerciale distingue le logiciel dans lequel le client saisit lui-même ses données, qui ne réalise ni imputation ni analyse au nom du prestataire, de la tenue de comptabilité réservée. Le premier est hors du monopole. C’est sur cette distinction que repose un outil comme celui-ci : vous saisissez, le programme calcule et met en forme selon des règles publiées, vous relisez et déposez. Le service n’impute aucune écriture en votre nom et n’apprécie pas vos comptes.
Quand prendre un expert-comptable malgré tout
Quand il y a une question à trancher plutôt qu’un calcul à faire : un bien détenu en indivision ou via une société, une cession dans l’exercice (plus-value, réintégration des amortissements depuis 2025), une activité para-hôtelière soumise à la TVA, un changement de régime en cours d’année, un contrôle ou une demande de l’administration. Le coût d’un professionnel se mesure alors à ce qu’il tranche, pas à la saisie qu’il évite.
Questions fréquentes
Un logiciel engage-t-il sa responsabilité sur mon résultat ?
Un logiciel applique des règles à des chiffres que vous saisissez ; il ne vérifie pas la réalité de vos recettes et de vos charges et n’apprécie pas votre situation. La responsabilité de l’éditeur se limite au fonctionnement du logiciel ; la déclaration reste la vôtre, comme pour toute déclaration que vous signez.
L’administration accepte-t-elle une liasse faite sans comptable ?
Oui : la liasse est déposée par le contribuable lui-même, dans son espace professionnel ou via un partenaire EDI. L’administration ne demande pas qui l’a préparée.
Pour aller plus loin
Sources citées
- Légifrance, ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945, article 20 (exercice illégal de la profession d’expert-comptable) (texte officiel, daté du 9 février 2022, consulté le 22 octobre 2026)
- Cass. com., 17 septembre 2025, n° 24-14.689 (champ réservé aux experts-comptables : la saisie par le client dans un logiciel dédié, sans imputation ni analyse en son nom, est hors du monopole), commentée par Weblex (jurisprudence, daté du 17 septembre 2025, consulté le 22 octobre 2026)
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 — Location meublée : régime fiscal (§ 55–57 régimes d’imposition et limite de l’article 39 C ; § 240–250 déficits non professionnels) (texte officiel, daté du 14 février 2024, consulté le 24 octobre 2026)
Publié le 24 octobre 2026 · mis à jour le 24 octobre 2026 · information documentaire datée et sourcée, pas un conseil fiscal personnalisé : le contribuable relit et dépose lui-même · données du préparateur supprimées sous 30 jours.