Première déclaration LMNP au réel : de l’immatriculation à la première liasse

Faut-il immatriculer son activité avant la première liasse ?

Oui : la liasse se dépose depuis l’espace professionnel impots.gouv, qui s’ouvre au SIRET de l’activité de location meublée, et le SIRET vient de la déclaration de début d’activité sur formalites.entreprises.gouv.fr, à faire dans les quinze jours qui suivent le début de la location. Sans immatriculation, pas d’espace professionnel et pas de dépôt en ligne.

Comptez quelques semaines entre la déclaration, l’attribution du SIRET par l’INSEE et l’activation de l’espace professionnel (code reçu par courrier) : commencez en début d’année pour une liasse en mai. Un seul SIRET couvre tous les biens du foyer ; une activité commencée en retard se régularise.

Micro-BIC ou réel la première année ?

Le micro-BIC impose les loyers après un abattement de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé), sans aucune déduction ; le réel impose le résultat après charges réelles et amortissement, dans la limite de l’article 39 C. Avec un emprunt ou un bien récent, le réel ramène la base imposable à zéro la première année.

Sans emprunt et sur un bien ancien, l’abattement peut suffire. Le choix se fait lors de la déclaration de début d’activité (régime indiqué) et peut s’exercer par option avant la date limite de la déclaration de revenus de l’année précédente. Le simulateur micro-BIC ou réel compare les deux bases imposables sur dix ans à partir de vos chiffres.

Ce qui est propre à la première liasse

• Pas de reprise : cumuls d’amortissement à zéro, ligne B de l’état de suivi à zéro, pas de déficit antérieur. Le préparateur le vérifie quand vous cochez « première déclaration au réel ».
• Le prorata : la dotation de chaque composant est proportionnelle aux jours de mise en location sur les jours de l’exercice (BOI-BIC-AMT-20-10, § 240 : « le temps couru s’apprécie en nombre de jours »).
• Les frais d’acquisition : une fois pour toutes, en charge l’année de l’achat (ils creusent un déficit reportable dix ans sur les revenus LMNP) ou incorporés au coût du bien et amortis avec lui.
• Le bien acquis avant le passage au réel : l’amortissement démarre à l’entrée dans l’activité, sur la valeur à cette date, avec les mêmes durées.
• La limite de l’article 39 C joue dès la première année : dans l’exemple du site, 2 500,00 € déduits sur 7 007,97 € de dotation, le reste différé sans limite de durée.

Le calendrier d’une première année

Début de la location : déclaration de début d’activité sous quinze jours, puis SIRET et espace professionnel. Avant le 31 décembre : 1447-C-SD pour la CFE. Au printemps suivant : la liasse 2031 + 2033 (au 4 mai 2027 pour les revenus 2026, date calculée), puis le report du résultat en 2042 C PRO. Le préparateur imprime le guide de report écran par écran ; le calcul et la relecture sont gratuits.

Les étapes de la première déclaration

1. Déclarer le début d’activité. Sous quinze jours sur formalites.entreprises.gouv.fr : identité, adresse du bien, date de début, régime choisi.
2. Recevoir le SIRET et ouvrir l’espace professionnel. Création sur impots.gouv avec le SIRET, code d’activation par courrier.
3. Déposer la 1447-C-SD. Avant le 31 décembre de l’année de début, pour la CFE.
4. Rassembler les chiffres de l’exercice. Loyers acquis, charges par rubrique, prix et date d’acquisition, frais, mobilier, travaux, intérêts, capital restant dû, solde bancaire.
5. Calculer et relire la liasse. Ventilation par composants, prorata, limite de l’article 39 C, bilan ; relecture gratuite avant paiement.
6. Déposer, puis reporter. Liasse au plus tard le 4 mai 2027 (revenus 2026, calculé), puis le résultat en case 5NA ou 5NY de la 2042 C PRO.

Questions fréquentes

Sources citées

• Code général des impôts, article 50-0 (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, lue le 28 octobre 2026)
• Code général des impôts, article 39 C (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2015, lue le 28 octobre 2026)

1. impots.gouv.fr, « Les locations meublées » (déclaration de début d’activité « dans les quinze premiers jours qui suivent le début de votre activité » sur formalites.entreprises.gouv.fr, numéro SIRET, seuils du micro-BIC des revenus 2025, abattement minimal de 305 €, CFE ; modifié le 8 avril 2026) (texte officiel, daté du 8 avril 2026, consulté le 28 octobre 2026)
2. Service-Public, « Impôt sur le revenu — Revenus d’une location meublée » (seuils micro-BIC 2025 et 2026, abattements, option pour le réel, déficits) (texte officiel, daté du 15 avril 2026, consulté le 24 octobre 2026)
3. BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-10 — Régime de l’amortissement linéaire (§ 120 point de départ à la mise en service effective ; § 240 première annuité réduite prorata temporis, « le temps couru s’apprécie en nombre de jours ») (texte officiel, daté du 12 septembre 2012, consulté le 28 octobre 2026)
4. BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 — Limitation de la déduction de l’amortissement des biens donnés en location par une personne physique (§ 60 charges qui diminuent le loyer ; § 70 charges liées à l’activité, comme les frais de comptabilité, qui ne le diminuent pas ; § 100 limite appréciée sur l’ensemble des biens loués) (texte officiel, daté du 1er mars 2017, consulté le 28 octobre 2026)
5. Cass. com., 17 septembre 2025, n° 24-14.689 (champ réservé aux experts-comptables : la saisie par le client dans un logiciel dédié, sans imputation ni analyse en son nom, est hors du monopole), commentée par Weblex (jurisprudence, daté du 17 septembre 2025, consulté le 22 octobre 2026)
6. Jedéclaremonmeuble, « Calendrier des échéances fiscales LMNP » (liasse 2025 : 5 mai 2026, EDI 20 mai 2026 ; 2027 non publié) (éditeur, daté du 15 octobre 2026, consulté le 24 octobre 2026)