LMNP et plus-value : la réintégration des amortissements déduits (loi de finances 2025, article 150 VB)
Mis à jour le 28 octobre 2026 · par Zeno Frederic Ghislain Moung Pacrijanot
Depuis la loi de finances pour 2025, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value immobilière d’un loueur en meublé non professionnel est diminué des amortissements déduits au titre de l’article 39 C (CGI, art. 150 VB, III), pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, hors certaines résidences avec services. La plus-value augmente d’autant. Cette page dit ce que le texte prévoit, ce qu’il ne dit pas, et pourquoi le suivi exact des amortissements déduits devient un chiffre à conserver. Liassea ne calcule pas la plus-value : il imprime les amortissements déduits et différés, année après année.
Que change la loi de finances pour 2025 ?
Avant, la plus-value d’un LMNP se calculait comme pour tout particulier : prix de vente moins prix d’acquisition majoré des frais, sans tenir compte des amortissements déduits pendant la location. Depuis les cessions du 15 février 2025, le prix d’acquisition est diminué des amortissements admis en déduction, ce qui augmente la plus-value brute d’autant.
Exemple arithmétique, hors abattements : un bien acheté 200 000 €, dont 50 000 € d’amortissements ont été déduits, vendu 300 000 €. Plus-value brute avant la réforme : 100 000 € ; après : 150 000 €. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite, et l’exonération de la résidence principale ou les cas d’exonération restent sans objet pour un bien loué. Pour le bien par défaut du simulateur (180 000 €), la dotation annuelle est de 7 007,97 € mais seuls 2 500,00 € sont déduits la première année : c’est ce second chiffre, cumulé, qui compte.
Amortissements déduits ou amortissements différés : lesquels comptent ?
Ceux qui ont été admis en déduction, dit le texte. Un loueur dont les intérêts et les charges absorbent le loyer ne déduit qu’une partie de sa dotation ; l’excédent, différé sur l’état de suivi de l’article 39 C, n’est déduit que les années où il s’impute. Le stock jamais imputé n’a pas réduit le résultat.
D’où l’importance de l’état de suivi, année après année : lignes C (non déduit de l’année), G (stock imputé) et H (restant). La somme des dotations comptabilisées (2033-C) moins le stock restant (ligne H) donne les amortissements déduits depuis l’origine. Le préparateur imprime ces trois lignes chaque année et les reporte dans le fichier de reprise.
État de suivi des amortissements dont la déduction est écartée (art. 39 C, II) · exemple sur deux exercices
| Ligne | Libellé | 2026 | 2027 |
|---|---|---|---|
| B | Amortissements non déduits au titre des exercices antérieurs | 0,00 € | 4 959,98 € |
| C | Amortissements non déduits au titre de l’exercice | 4 959,98 € | 4 477,97 € |
| D | Total avant imputation | 4 959,98 € | 9 437,95 € |
| F | Limite : loyers acquis − autres charges | 320,00 € | 2 530,00 € |
| G | Imputation des amortissements non déduits antérieurement | 0,00 € | 0,00 € |
| H | Restant à déduire (→ ligne B de l’exercice suivant) | 4 959,98 € | 9 437,95 € |
Ce que le texte ne dit pas
Il ne distingue pas les amortissements déduits avant 2025 de ceux déduits après : une lecture littérale les compte tous, et les commentaires publiés vont dans ce sens, sans doctrine administrative publiée au 28 octobre 2026 à notre connaissance. Il ne traite pas du mobilier dans un article séparé. Pour une vente, un notaire ou un expert-comptable fait le calcul sur vos pièces.
Le réel reste-t-il intéressant malgré la réintégration ?
Oui pendant la location, moins à la revente. L’amortissement déduit réduit chaque année le résultat imposé au barème et aux prélèvements sociaux ; la réintégration augmente la plus-value, imposée à la cession après abattements pour durée de détention. Le simulateur micro-BIC ou réel compare les bases imposables pendant la location ; la revente se chiffre à part, avec un professionnel.
Questions fréquentes
La réintégration des amortissements s’applique-t-elle aux ventes de 2026 ?
Oui, aux plus-values réalisées à compter du 15 février 2025, donc à toute cession de 2026 d’un bien loué en meublé non professionnel au réel, sauf les résidences avec services que le III de l’article 150 VB exclut.
Les amortissements différés par l’article 39 C sont-ils réintégrés ?
Le texte vise les amortissements « admis en déduction ». Un amortissement différé et jamais imputé n’a pas été déduit. Conservez vos états de suivi : ils en font la preuve.
Liassea calcule-t-il ma plus-value ?
Non : la vente d’un bien dans l’année est hors du périmètre du préparateur. Il imprime les amortissements déduits et différés de chaque année, ce qui est le chiffre dont le calcul de la plus-value a besoin.
Pour aller plus loin
Sources citées
- Code général des impôts, article 150 VB (Légifrance, version en vigueur depuis le 21 février 2026, lue le 28 octobre 2026)
- Code général des impôts, article 39 C (Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2015, lue le 28 octobre 2026)
- Code général des impôts, article 151 septies (Légifrance, version en vigueur depuis le 16 février 2025, lue le 28 octobre 2026)
- Lexis Veille, « LMNP : portée temporelle de la réintégration des amortissements » (CGI, art. 150 VB, III, créé par la loi de finances pour 2025, art. 84 : prix d’acquisition diminué des amortissements admis en déduction, pour les plus-values réalisées à compter du 15 février 2025) (presse, daté du 16 avril 2026, consulté le 28 octobre 2026)
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 — Limitation de la déduction de l’amortissement des biens donnés en location par une personne physique (§ 60 charges qui diminuent le loyer ; § 70 charges liées à l’activité, comme les frais de comptabilité, qui ne le diminuent pas ; § 100 limite appréciée sur l’ensemble des biens loués) (texte officiel, daté du 1er mars 2017, consulté le 28 octobre 2026)
- BOFiP, BOI-FORM-000038 — État de suivi des amortissements régulièrement comptabilisés dont la déduction est écartée (art. 39 C, II-1 et 2 du CGI) (texte officiel, daté du 26 août 2013, consulté le 29 octobre 2026)
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 — Location meublée : régime fiscal (§ 55–57 régimes d’imposition et limite de l’article 39 C ; § 240–250 déficits non professionnels) (texte officiel, daté du 14 février 2024, consulté le 24 octobre 2026)
Publié le 28 octobre 2026 · mis à jour le 28 octobre 2026 · information documentaire datée et sourcée, pas un conseil fiscal personnalisé : le contribuable relit et dépose lui-même · données du préparateur supprimées sous 30 jours.